据锐理数据显示， 2023年上半年青岛新房住宅成交52174套，同比降18.1%，其中市北区上半年仅成交2473套，老四方成交1167套，全市排名倒数第三，仅次于市南、崂山。与去年相比，一向红火热闹的市北安静不少， 除了浮山后板块各盘销售临近尾声外， 老四方主流代表盘境况也各有不同。

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从上半年老四方片区成交来看， 月均一两百套的规模，同比去年有所降低。与近郊区城阳、黄岛特价、首付、调价格不同，市北调整相对有限，李沧森林公园产品力与性价比双在线支持李沧保持稳定。市北区尤其老四方区域品牌盘与小盘间杂，地缘客户有限，吸引力略显疲乏。

去年偏CBD板块的远洋万和云璟热销，区域贡献不少；今年以来，老四方片区各家值得出手力又有几何？

首先从目前老四方片区几个主流项目来看， 中国铁建·梧桐苑国企背景，价格比较坚挺在如今市场下购房者接受力实在有限，加上项目位于瑞昌路口，临近高架及西侧环湾，周边城市界面平平，吸睛力也不够强劲。价格和地段双欠缺，主要优势为国企背景，预计2023年底交付，交付力应该值得信任。

其次，远洋万和云璟项目为去年热销项目，地处CBD商圈， 临近地铁M4号线西吴家村站及家乐福，周边配套成熟。项目在售高层及洋房带装修产品，均价3.5万左右。远洋国企背景、头部房企，在青岛浮山后及市南开发有多个改善豪宅，产品力及品牌实力双在线。项目工地施工也一直比较繁忙，预计2024年底交付，交付力也比较靠谱。远洋万和云璟属于综合性价比及品牌实力、产品力都比较过关。

保利和颂， 项目去年底首开后毛坯均价在2.3万起，实际价格可能较之该报价略低，活动不断， 与新建九年一贯制启元学校一街之隔，保利央企品牌，品牌实力、价格及产品特色比较突出，缺点在于周边现状城市界面略差，但是除了周边城市界面该瑕疵外，其他综合实力及特色突出，销售也一直不错。

青铁封华地目前剩余十几套房源在售，青岛地铁国企开发， 楼下即为地铁、对面紧邻万科城市广场，临近中心医院等， 硬性配套完善。项目在售价格2.4-2.6万之间，企业实力与地段配套双在线，产品户型涵盖117、127平132平轻改善户型， 也比较适合主城区刚需及轻改善人群置业预算。

通和启章为市北老四方片区新盘，规模不大，开发商为做4S店主业，首次接触做地产项目。项目定位改善，产品包含洋房及小高层， 带装修均价在3-3.5万之间，对比相距不远的中车四方智汇港毛坯2.6万左右均价来看，通和启章3万起的价格并不显得多亲民，装修标准按照中车的毛坯价折算也到了4000元/平。而中车毛坯定位2.6万的均价本身在该片区内就已经算高位。同时，通和启章周边城市界面偏老旧且短期内没有拆迁改善的可能。

从项目产品来看， 通和启章装修标准符合当下改善项目主流用材选料，部分楼座封顶开售也比较符合小开发商操盘思路。但是小开发商首个项目在如今的市场环境下压力重重。从以往青岛楼市小开发商项目烂尾规律来看，多数从都是从封顶后开始烂尾， 因此封顶对于小开发商来说并不能代表多少保障。交付时间来看， 项目计划2025年5月份交付，一般项目装修时间也需一年左右，加上施工建设时间，预留工期时间符合开工节奏拉满的情况。

中车四方智汇港目前爱你在售建面113-139平户型， 均价2.6万左右，高层毛坯产品。项目国企背景算得上实力，但是中车首次操盘的项目经验略显不足，产品户型面积段、价格定位与市场贴合度不高。此前爆将引入二实验分校，但一直没有官宣！项目临近地铁口、规划配套学校等算得上片区改善代表，但是定位2.6万左右毛坯产品的价格在老四方片区略偏高，而且项目产品户型以大户型为主也将项目门槛提高，客群又以周边地缘客户为主，因此中车四方智汇港项目状态略显尴尬。

绿城和锦诚园项目去年至今年上半年多次搞调价促销，此前曝出过2.4万起左右房源去化一波，目前剩余房源较少，接近清盘。绿城为头部民营绿档企业， 比较靠谱，交付时间预计2023年下半年，准现房+头部绿档房企综合性价比较高。

新推盘方面，6月份中车四方智汇港加推新品，6月7日获预售截至目前网签17套，一个多月时间网签率17.34%，并不理想。通和启章6月22日首开，7月4日才在青岛网上房产展示预售证，存在提前无预售抢开嫌疑。据锐理数据监控显示通和启章首开去化20套，去化率15.63%。通和启章由于新开盘网签尚未跟上， 后续我们继续观察。

青铁封华地4月下旬新增预售84套，截至目前网签69套，网签率82.14%，比较亮眼，也是实力的见证。中国铁建梧桐苑和远洋万科云璟近期无新预售获批。远洋万和云璟自2022年6月首开以来，已网签接近400套，销售战绩可观。截至目前所有楼栋均已获预售，一年时间整体网签率约70%，在目前的市场算比较优秀的战绩。综合比较，你更青睐哪个项目呢？